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Con este Informe vamos a intentar explicar de manera práctica y sencilla como se debe de actuar, los plazos que la ley otorga y las personar ante las que se pueden reclamar los defectos constructivos de las viviendas.

Para ello, es necesario en cada una de sus vertientes diferenciar, tal y como hace la propia Ley de Ordenación de la Edificación, cada uno de los tipos de vicios o defectos puesto que los plazos para su reclamación difieren.

Antes de iniciar el análisis, y en base a muchas dudas que nos han planteado, hay que dejar claro que todo vicio constructivo va inherente a la vivienda, es decir, no tiene nada que ver con la titularidad de la misma ya sea una nueva adquisición o se trate sin embargo de compra ventas posteriores, la reclamación a los promotores, constructores y arquitectos, siempre que se realice dentro de las garantías y plazos que la ley indique es siempre valida.

Tras esa pequeña introducción vamos a empezar como es habitual mencionado la normativa principal que va a regir estas reclamaciones:

Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación

Es importante saber antes de analizar la problemática, que los plazos que posteriormente analizaremos no comienzan a contar desde la fecha del contrato de compraventa, esta es una creencia errónea muy extendida, los plazos comienzan a contar desde el Acta de Recepción de la Obra por el promotor. A falta de este dato, lo mejor es contar a partir de la fecha del Certificado Final de Obra, dato que podemos consultar en el Libro del Edificio que nos debe entregar el promotor, o en su defecto, en el Expediente de Licencia de Primera Ocupación en el Ayuntamiento de nuestra localidad.

Dicho esto pasamos indicar tal y como e la propia ley de Ordenación de Edificación:

1. Tipos de Defectos y Plazos de Garantías (Art. 17 Ley de Ordenación de Edificación)

• Tienen 1 año de garantía: los defectos en elementos de terminación o acabado de las obras.

• Tienen 3 años de garantía: los defectos que impiden alcanzar condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el interior de la vivienda o en el edificio y los defectos que causan deterioro del medio ambiente en su entorno inmediato por impedir una gestión adecuada de toda clase de residuos.

• Tienen 10 años de garantía: los defectos que afectan a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometen de modo directo la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

2. Agentes Interventores en la edificación y responsables de los posibles defectos constructivos aparecidos

Los agentes que participan en la edificación, es decir, arquitecto, aparejador, constructor y promotor pueden ser responsables de diferentes defectos que acontezcan en base a los informes técnicos que indiquen los orígenes ya que es la propia Ley de Ordenación de la Edificación la que indica cuales son las obligaciones que cada uno de ellos debe cumplir para que una edificación sea realizada correctamente. Cada uno es responsable de su trabajo.

Si dentro del plazo aparece un defecto garantizado por ley, hay que averiguar cuál es la causa de dicho defecto para a continuación establecer quién o quienes, de entre todos ellos, son los responsables de dicha causa.

Por ley, el Promotor responde en todo caso. No obstante, es aconsejable dirigirnos también a los demás intervinientes responsables para que todos se vean implicados en la solución del problema.

3. Prueba de Defectos

 Ante la aparición de cualquier defecto lo primero que hay que mirar es el plazo de garantía, en caso de estar efectivamente dentro de este plazo, lo que hay que hacer es preconstituir una prueba fehaciente de la aparición del mismo y del momento en el que ha aparecido, generalmente y para que no pueda generar ningún tipo de duda lo aconsejable es realizar un acta notarial.

4. Plazos de reclamación extrajudicial y judicial: Art.18 Ley de Ordenación de Edificación

Una vez que aparecen los defectos – y preconstituimos la prueba de ello- el plazo para reclamar al promotor o a los demás intervinientes en la obra que reparen a su costa el defecto constructivo es de dos años desde la aparición del defecto.

Este plazo es totalmente distinto a los anteriores y se refiere al plazo para reclamar, extrajudicial o judicialmente. Es decir, al plazo para exigirles que nos solucionen el problema. Del juego conjunto de ambos plazos puede resultar un plazo para ir al juzgado mayor o menor. Mucho cuidado pues se puede perder la posibilidad de reclamar al amparo de la Ley de Ordenación de la Edificación.

5. Procedimiento a seguir para realizar la reclamación

Una vez que se descubren los defectos en la construcción se contrata a un arquitecto para evaluarlos, la consideración del profesional deberá registrarse en un informe, por escrito. Este documento que recoge su opinión es el dictamen y en él debe constar:

• Una enumeración de los fallos.

• Las causas de esos defectos.

• Las posibles soluciones técnicas.

• Un presupuesto orientativo para llevarlas a cabo.

Es preferible que el arquitecto determine, si es posible, quién o quiénes son los profesionales responsables directos del problema. Hay que solicitar que el Colegio de Arquitectos avale el dictamen. Además de figurar la opinión del experto, debe haber una instancia superior que la refrende. Este procedimiento, denominado visado, actúa como un visto bueno y da mayor peso al informe.

Una vez se disponga del dictamen del profesional visado por el Colegio de Arquitectos,se debe de presentar la reclamación ante el promotor y demás personas responsables mediante un escrito en el que se reclamara la reparación de los defectos alegando encontrase en plazo de garantía y se adjuntará el informe tecito visado.

Pasado el plazo que inicialmente indiquemos en la reclamación para que de respuesta el promotor y demás responsables sin obtener contestación alguna, solicitemos mediante demanda el juzgado y adjuntando todos los documentos anteriores iniciar la reclamación por vía judicial.

Para finalizar, y como resumen, indicaremos de manera más concisa los pasos a seguir ante la aparición en la vivienda de un vicio o defecto reclamable:

Lo primero que hay que mirar es si efectivamente es un vicio o defecto reclamable, después analizaremos si nos encontramos en el plazo de garantía. A partir de aquí hay que obtener una prueba fehaciente del momento de aparición del defecto. Desde eso momento se dispone de dos años para iniciar cualquier tipo de reclamación.

Para iniciar la reclamación se solicitará un informe técnico que contenga enumerar los defectos, las causas, las posibles soluciones y los posibles responsables. Dicho informe deberá de ir visado por el Colegio de Arquitectos para que tenga más fuerza probatoria. A partir de aquí se iniciarán las reclamaciones, inicialmente amistosas con los responsables y ante la falta de actuación por estos a través de la vía judicial.

Amagoia Inchausti Bocos
Departamento de Derecho Inmobiliario

Foto: HooLengSiong (flickr con licencia Creative Commons BY-2.0)

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