El depósito de la fianza y la inscripción del arrendamiento

La nueva Ley de Vivienda, en vigor desde el pasado mes de septiembre,  incorpora, entre otras novedades, la creación de un Registro Autonómico de Contratos de Arrendamiento de Fincas Urbanas así como la obligación de depósito de las fianzas de alquiler ante las entidades dispuestas al efecto.

Pese a las novedades introducidas por el texto legal, no ha sido hasta el pasado 29 de marzo de 2016 cuando hemos podido conocer el desarrollo de esta normativa. A tal efecto, el Departamento de Empleo y Políticas Sociales del Gobierno Vasco ha dado forma al Decreto 42/2016, de 15 de marzo, del depósito de fianzas y del Registro de Contratos de Arrendamiento de Fincas Urbanas de la Comunidad Autónoma de Euskadi, cuyo objeto es, en exclusiva, desarrollar los preceptos de referencia de la Ley de Vivienda (arts. 54 y 55 respectivamente) dando así cumplimiento al mandato del legislador, al amparo de la habilitación contenida en la Disposición Final Primera de la ley.

Analizado el contenido, eminentemente práctico, destaca, en relación a la obligación de depósito de la fianza, la creación de dos regímenes claramente diferenciados: El general, objeto de aproximación en el presente post, y el especial, consistente en un régimen de concierto al que sólo podrán acceder las personas o entidades arrendadoras de fincas urbanas que alcancen determinados niveles de negocio, en razón tanto del número de contratos formalizados (10) como de la cuantía de las fianzas susceptibles de depósito (igual o superior a 30.000 euros) y que así lo soliciten.

Análisis del Régimen General dispuesto para el depósito

¿A quién corresponde la obligación de depósito?

La obligación de depósito y el derecho a solicitar su devolución corresponde en todo caso al arrendador de fincas urbanas destinadas tanto a vivienda como a otros usos, quien será asimismo, en caso de desatención de la obligación, sujeto de imposición de recargos y sanciones por extemporaneidad pudiendo dirigirse contra éste la vía de apremio.

Plazo para realizar el depósito

Los propietarios que hayan suscrito contratos de alquiler con posterioridad a la publicación y entrada en vigor del Decreto (30 de marzo de 2016), dispondrán, desde la formalización del contrato, del plazo de un mes para depositar la fianza en la delegación territorial competente en materia de vivienda.

Para el caso de arrendamiento de viviendas de protección pública celebrados entre particulares, dicho plazo comenzará a contar desde la fecha del visado del contrato por parte del departamento competente.

Los arrendamientos suscritos con anterioridad al 26 de septiembre de 2015, fecha de entrada en vigor de la Ley de Vivienda,  no quedarán obligados por el Decreto hasta la renovación del alquiler.

Cuantía del depósito

La cuantía del depósito variará en función de la modalidad de arrendamiento formalizado, teniendo como base imponible el valor equivalente a una mensualidad de renta.

• Contratos de arrendamiento para uso de vivienda: la cuantía del depósito será la equivalente a una mensualidad de renta.
• Contratos de arrendamientos para uso distinto de vivienda (e.j. local): la cuantía a depositar ascenderá a dos mensualidades de renta.
• Arrendamientos de temporada de duración inferior a un año, tanto de viviendas, como de locales: la cuantía de la fianza será proporcional al plazo de duración del contrato, teniendo en cuenta que las dos mensualidades establecidas corresponden al contrato de un año de duración.

Solicitud de depósito

El depósito podrá solicitarse en los Servicios Bizilagun de cada uno de los territorios (Álava, Bizkaia y Gipuzkoa) o vía Internet, a través del formulario disponible en su página web.

El importe del depósito deberá abonarse mediante autoliquidación, ya sea por Internet o en entidad bancaria. En ningún caso será posible realizar el depósito en metálico en las oficinas del servicio Bizilagun.

Junto con el formulario y el justificante del ingreso será preciso presentar una copia del contrato de arrendamiento, salvo que éste sea verbal o haya sido anteriormente visado por el departamento competente en materia de vivienda.

Concluida la tramitación, el Servicio Bizilagun expedirá y entregará a la persona o entidad arrendadora un documento acreditativo denominado resguardo de depósito de fianza y una copia del mismo para su entrega a la parte arrendataria. Dicha copia deberá entregarse al inquilino en el plazo de un mes desde la recepción del resguardo.

Recargos y sanciones

Para el supuesto en que el depósito se realice fuera de plazo, sin mediar requerimiento, se aplicará un recargo equivalente al 2% del importe de la fianza.

En caso de requerimiento expreso, el recargo aplicable será del 10%, sin perjuicio de que la omisión pueda ser considerada como infracción leve y sujeta por tanto a infracción administrativa sancionada con multa de 300 a 3.000 euros.

Devolución

Extinguido el contrato, la persona o entidad arrendadora podrá solicitar la devolución de la fianza depositada.

El Servicio Bizilagun procederá en el plazo máximo de tres meses a la devolución de la fianza mediante transferencia bancaria a la cuenta de la persona arrendadora, y expedirá y entregará al arrendador un documento acreditativo denominado recibo de devolución de fianza.

Transcurrido dicho plazo sin haberse hecho efectiva la devolución por causa no imputable a la persona solicitante, el depósito devengará el interés legal del dinero desde la fecha de vencimiento del plazo hasta la efectiva devolución de la fianza.

Inscripción en el Registro

Los contratos de arrendamiento sujetos al régimen general analizado, serán inscritos de oficio por parte de las entidades competentes en materia de vivienda. No obstante, el arrendatario podrá instar la inscripción de los contratos no inscritos por causa imputable al arrendador.

Practicada la inscripción se entregará un certificado comprensivo de los datos recogidos en la misma.

Cancelación de la inscripción

Finalizado el arrendamiento e instada por el arrendador la solicitud de devolución de fianza, las entidades competentes gestionarán de oficio la cancelación de la inscripción.

Conclusiones

Pese al carácter intervencionista de la nueva normativa, parece claro que ésta pretende funcionar como garantía de cobro a favor del inquilino. Asimismo, el Registro de Contratos se convertirá en una fuente de información «fiable para analizar» la situación y evolución del mercado de las viviendas de alquiler en Euskadi.

Así queda definido su objetivo, consistente en asegurar o garantizar el cobro de la fianza al arrendatario de la finca, evitando aquellos supuestos que tradicionalmente han hecho peligrar la recuperación del importe entregado, tales como el embargo de cuentas al arrendador, fallecimiento o sencillamente la falta de voluntad para proceder a su devolución. Si bien, el medio elegido para el ofrecimiento de tal garantía parece ignorar la naturaleza liberal propia de este ámbito de la contratación.

Analizadas las nuevas obligaciones dispuestas para el arrendador, sólo queda esperar que la estructura  dispuesta por la Administración para la atención de las mismas funcione de manera ágil y eficaz.

Fdo. Amagoia Intxausti. Responsable Departamento Inmobiliario.

(Colaboración de D. Alberto Fernández. Derecho de la empresa, compliance legal, etc. )

Fotografía: Pixabay – CCO Public Domain

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